建売のダメなポイントはどこか検討した

こんにちは、むいむいです。

私達は2018年に注文住宅を買いましたが、買う過程の中で建売住宅も検討しました。
この記事では、どういった検討をしたのか、なぜ注文住宅(建築条件付き土地の家)にしたのか書いてみます。
なお、ここでいう建売とは、飯田グループや地元ビルダー等が建てたコスパ重視の建売のことで、住友不動産等のデベロッパーが建てている価格の高い建売の事ではありません。

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最初は何となく建売でもいいと思っていた

家探しを始めた当初は、なにもわからないからとりあえず色々な選択肢を考え、最終的に結論を出そうと考えていました。

ただ、「強いコダワリはないので建売とかでもいいのかな」となんとなく思っていました。

建築条件付き土地の家や、注文住宅を最初から検討するのはハードルが高いな・・・と感じたので、最初から価格が提示されている建売を、自分達の欲しいエリアで調べました。

最初はスマホで価格とか間取りを見るところからはじめ、そのうち散歩がてら内覧会にもいくようになっていました。

 

調べてみると、建売は誰にとっても好印象を受けるような建物が多く、良いなと思う反面、没個性だなと思うことも。

ですが、個性がないことより、価格のほうがずっと大事だ。安くてそこそこなら十分だ。と思っていました。

 

本当にコダワリは無かったか

色々調べていくと、私達が望む間取りはあんまり建売では作られていないことに気づきます。

例え間取りが私達の望むものであったとしても、立地や価格が良いとは限りません。

立地は立地で会社から近いとか、前面道路が広いとか、色々な条件を満たすところを探しており、価格も相場より安いところがいいなと思っていました。

 

当初そんなにないと思っていたコダワリは、ハウスメーカーが売りにしているような外観や内装、耐震性、断熱性能、住宅設備など家の性能に関するものであって、間取り・立地・価格についてのコダワリはしっかりあったのです。

しばらく調べていくうちに、これらを同時に満たすような建売はそうそう出てこないだろう。という予感がしました。

しかも、私達はある直径5㎞四方ぐらいの狭いエリアで家探しをしていたため、探すための母数が少ないことも探せない一因としてありました。

 

間取りはどこが嫌だったのか

建売にありがちな間取りで、当初どこが嫌だったのかを列挙してみます。

  • 和室がいらない
    リビングの横にある和室があんまり好きではありませんでした。洋室である場合もありますが、同様です。同じぶんだけリビングが広いほうが好みでした。
  • 3LDKでいい
    和室がいらないと同じですが、細かい部屋が多い4LDKよりかはそれぞれの部屋にゆとりがある3LDKのほうが好みでした。しかし、4LDKのほうが売れ行きがいいのか、単純に聞こえがいいから4LDKにしているのか、30坪ぐらいだと4LDKが多かった印象があります。
  • 収納が少ない
    アパートの一室から2階建ての家に住みかえる事になるので、1Fの収納が少ないと事あるごと2Fに上がる必要が出てしまい、それは不便だと感じました。
  • リビングに階段・洗面や風呂が直結してるのは嫌
    冬場に空調が効きづらい、匂いや音などの問題がどうしてもつきまとうので、私は反対派でした。

 

私達の探しているエリアの建売は延べ面積30坪が基本で、それ以上ある物件はあまりなかったように思います。

これらは一例ですが、30坪でこれらの要素を満たすのは難しく、希望にはまる間取りも少ししかありませんでした。

都内であれば30坪未満がもっと多いと思いますし、もっと郊外へ行けば30坪~35坪ぐらいになってくると思いますので、また事情が変わると思います。

 

価格のボリュームを検討する

立地・間取り・価格の両立が難しいという自覚をしてから、他の方法を真剣に検討し始めました。

注文住宅と建売の価格が同じなら、注文住宅のほうが自分達の望む間取りになるのだから良いはずだが、一般的には建売のほうがずいぶん安くなると聞いていました。

では、どれぐらい違うのか。

 

比較方法などを書くと長くなるため結論から言うと、飯田グループでも安い建売が3000万位だと仮定すると、同条件で建築条件付き土地の家ならおよそ+10%の3300万位でした。

建築条件付き土地でも、ハウスメーカーがやっているところもあれば、地元工務店がやっているところもあるし、地元不動産屋が主体となりいくつかの工務店を従えているところもあり、ピンキリです。

最も安いところであれば、+5%位になるケースもありました。

それぐらいの価格差であれば、最初におおまかな価格と立地だけ考えれば良く、あとから間取りを考えることが出来ると思ったので、建築条件付き土地の家を買うことに。

 

土地を購入して好きなハウスメーカーで建てる、本当の注文住宅については別記事にて作る予定です。

建売の価格とは?

建売住宅はネットにも家の前の看板にも価格が記載してありますが、本当の価格というのは意外に難しいものです。
というのも、例えば10区画あるうち、売れ残った最後の数棟になると値下げしてくることがあるからです。
長い間売れていないとか、会社の決済が近いとかの理由により表示価格から下げてくれることもざらにあります。
値下げはできないけど仲介手数料は無料にします、ということもあります。
また、販売元がハウスメーカーや地元ビルダーなのか、飯田グループなのか等によっても値下げの考え方は変わってきます。
私は本気で買おうとは思ってなかったので細かい所まではわかりませんが、飯田グループで買った人の話を聞く限りでは、売れ残れば表示価格の10%位値引きしてくれることはよくあるようです。
しかしそうすると、価格に買い時や交渉という要素も含まれてきます。
売れないものは値下げしてでも売り切って回転をよくする、という年間何千件も立てている会社には当たり前の事であっても、私達にとっては一生の買い物です。
簡単に値下げされてしまうと何が正規料金なのかわからなくなるので、それも気が進まなかった理由の一つでもあるかもしれません・・・。

建売は「安かろう悪かろう」なのか?

私達が建売を買わなかったのは、単純に自分達のこだわりを見つめなおしたら意外に強かった事や、縁がなかった(いい物件に会わなかった)だけで、建売の品質自体は悪くないと感じました。
注文住宅に比べると、建売に使われているグレードのものは最低限のケースが多いのは確かですが、同じ価格帯の、安い建売と安い注文住宅を比較した場合であれば、性能も大体似たような内容になります。
ローンの支払いが少ないことは生活を豊かにする上で大事なことですので、価格が安いのはとても重要なことですし、建売住宅は住まいに必要な要素をある程度満たしていると思いました。
建築業界とも言える会社に勤めていますが、建売を買ったという社員の人の話もよく聞きます。
気に入らない場所は買ってからリフォームしたという人もいました。
この業界にいる人でも買うのですから、それだけの価値があるものだと思います。

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